3月是开年后第一个月，又是小阳春，上海楼市在3个月里又经历了那么多新政调控。所以3月的成交数据有一定的意义，它是之前政策调控的反映，也是未来发展趋势的信号。

01 3月成交了多少套房子？

去年上海一共成交了24万套左右的住宅，就是每月2万套左右。去年的楼市上半年冷下半年热，所以一个月两万套算比较平稳了。

3月份，上海的二手房成交了3.15万套左右，这算是上海楼市比较热的数据了。如果连续3个月超过3万套，那么楼市热度算是热启动了。把过去半年上海二手住宅每个月的成交数据，放在一起比较，3.15万套还是比较高的。
       今年的二手房成交容易受政策影响，从数据可以看出1月的成交数量算是一个突破，背后是因为对市场后续可能有调控的助推，所以大量的成交提前到了春节前。3月成交的3万多套，还有一个很重要的原因就是4月1日的政策，网签前要查限购，很多购房者为了尽快置换，都提前到了3月。
       所以现在的市场热度到底怎么样？单纯的成交量已经反映不了了，还要看市场最近的房源和客源情况。

02 市场上有多少房源和客户？

年后市场上房源不断增多，某房产中介线上挂牌房源一度增加到3.8万套，但是在3月20日，突然下架了超半数的房源，仅剩1.6万套，到现在又增加到了2.9万套，25天过去了，房源量增加了73%左右。

按这个增速，未来一个月左右房源基本可以和3月20日前持平，恢复到原来的状态。房源量在稳步地增长，有两个原因，第一是政策调控，第二是今年是置换的好年，很多房东愿意把房子拿出来卖。
       但客源情况就不同了，3月的客源相比12月和1月，反而有所下降。去年的市场每增加1套房源，就增加3个客户；现在每增加1套房源，增加2个客户左右。

这里也有两个原因，第一也是因为政策调控房源量增加太快，第二是市场的部分需求转到一手房，很多等待一手房的客户现在处于观望状态。

03 带看量有多少？

如果房源量和客源量表现的是市场供求总量，那么带看量表现的就是市场活跃程度，到底有没有人在看房。这直接反映了市场的真实购买欲。
       我们看一下近几个月二手市场的带看量：3月带看量回落到和去年11月持平的状态，比1月带看量减少13%，这就是年前年后购房者心态变化的真实写照，没有年前那么迫切了。
       而且在这些数据里，还有一个有趣的数据，就是带看成交比，带看量÷成交量。比如，中介每带看5组客户，能成交1套房，带看成交比就是5。带看成交比在去年12月达到最低点，平均每带看4次就会成交一套，这反映了当时的市场热度，房子挂出来一周左右就能成交。

但是到3月，市场开始变得理性，起码没有去年年底那么夸张了。
再来看议价空间，就是（挂牌价-成交价）/挂牌价，能反映房东和客户的心态。平均下来，3月每天的议价空间在2.1%左右，这算比较温和的数字了，因为稳定的溢价率背后，还有可能调高挂牌价，平均接近2%的议价率算正常水平，只能说现在房东和客户的博弈还在僵持。

2021年的上海楼市几乎每个月都有新政，几乎每天都对二手房有外界干涉。大家要注意以下几点：
       第一，3万套不是一个小数字，不容小觑，市场再怎么样，成交仍然保持着高热度。
       第二，市场热度应该会调整到去年10月或11月的状态，那个时间正好是转折点。果断迅速的人会庆幸自己在那个时候做了选择，因此对购房者而言，时间很重要。
       最后，也是很重要的一点，今年的二手房受一手房干扰，由于一手市场的积分摇号模式，很多购房者都在等待自己期待的项目会要多少分。
       楼市不过热的一个重要原因就是一手房的影响，但毕竟每个一手房项目只能吸纳130%的客群。如果到了下半年，一手需求没办法释放之后会不会进入二手，这是个需要重视的问题。如果只考虑二手，那么建议上半年就买房。