对于广大购房人群，老破小一直是个唯恐避之不及的内容，如果买了老破小会不会被坑，老破小会不会卖不出去，如果买新房过几年会不会变成老破小。

其实并不是所有的老破小都不值得买，且现在的新房并没有想象中折旧的这么快，今天就来分析一下上海的老破小。

老破小的恐惧起源来自于上世纪80年代的老房子，对于购房者来说30+的房龄肯定是个很大的问题了，这些小区大多老化速度快，贷款难办理，更重要的安全隐患也是一个很令人头大的问题。

这样的房子老化速度快也是有原因的。

第一，房型设计不符合现在居住习惯。客厅、阳台、厨房、卫生间，设计不合理屋子通风、采光效果非常差，暗卫、暗厨使用起来也很难受。

第二，建筑材料上略显粗糙，毕竟是很早的房子，建材和现在肯定是没得比，住过老房子的人都有感受的，冬天不保暖，夏天不隔热，墙角发霉，甚至可能会漏水，不仅内忧不断还有外患，小区设施坏了，占用楼道，没地方停车，绿化带不绿，甚至没绿化……并没专业人士来维护管理。如果是这样的老破小，那真的是糟心不断。

最后再加上施工建筑非专业化，用料粗糙，哪怕想要改造却也是有心无力。

这样的情况一直持续到90年代末，最早一批商品房的出现才打破了这个局面。90年代末的品质老破小，相对80年代的老破小，完全是两个不同的概念。90年代的商品房，不仅仅是在户型上做了改造，教育、交通、道路、物质和通讯等方面都改进不少，相比80年代的房子简直是质的飞越。

南北通透的户型一直都是二手房市场的热门选择，高层楼房即使折旧了，大概率也不用拆旧房，就能花比以前更少时间，用更高级安全的建筑材料找补，20年房龄的老破小中还是能淘到很不错的房子的。

如果是从投资的角度来看，较高房龄和老化就不能成为单一的评判标准了，虽然20+的房龄确实是个不可忽略的劣势，但是，如果后期这些老破小能认认真真做大规模整改，那可就大不一样了。比如集资装防盗门、社区补贴装电梯、重新布局绿化和街道，还有包括屋面隔热层和防水层、外立面、走道；道路拓宽、路灯、信报箱、车棚、中心广场。

作为投资的角度，最关键的因素还有生活配套。在上海20年房龄的二手房还是市场的一部分主力，特别是地段优越，学区好的二手房，法拍房成交中最热门，抢的头破血流的房子，八成都是老破小的学区房。就目前来看，满足条件的优质老破小，在升值空间上仍是块“香饽饽”。

其他因素，如果只是担心买了小户型的新房，几年之后会变成老破小，这一点顾虑真的就不必了，上海的房子老化的速度远比想象的慢很多，而且买家的需求会越来越高、社区智能化、高配置物业管理，产品越来越精细化。

随时间递增，房子的维新能力都是只增不减，大家关注的一个点就是，老房子的小区物业质量。现在很多大品牌开发商，这些年在新房和二手房的物业打造上投入的精力不少，不止龙湖、万科、保利这些头部开发商物业强势，其他开发商的自有物业管理，也在不断的完善服务。

最后几点关于老破小的建议：

1、不管是自住还是投资，尽量避开30+房龄的老破小

2、自住的情况优先挑选90年代末、00年代初的房子，房龄上有价格优势，有优质的房型、楼层、地段的老破小居住体验不比新房差（可以先考察一下小区物业）

3、投资的话优选有地段、交通、规划、学区等加持的10-25年房龄的品质房源