买房贷款,千万别被坑了！
发布日期：2021-03-09 17:38 浏览量：776现在大城市买房，基本都是贷款买房了，很少有全款买房的，一来几百万的现金对于大部分家庭来说，压力非常大，二来贷款的越来越多，贷款买房已经成为常态。
但是在现实的买房中，贷款依然是一件让人非常头大的事情。一些无良中介为了能更快拿到钱和业绩，想着以最快最直接的方式走流程，把购房者带进银行，银行忽悠一番，直接塞几个选项，一大堆数字，让购房者去做选择。不懂行情的话，就这样一脸懵的签了字。
近年来，因为房贷被坑多花冤枉钱的不再少数，房贷对于大部分人来说算是一生中最大的杠杆了，一定要弄清其中勾连，如果在与卖方的博弈中，站在认知高处，将会变相赚得一大笔钱。
一、房贷的本质是什么？
房贷的本质就是因为买房而欠银行的债。对于传统的中国观念来说，欠债都是比较排斥的但是房贷不仅仅是欠债，也是一种资产杠杆。
从某种意义上来讲，房贷甚至还是政府给大家的一种福利。当想明白这一点，就已经脱离买房小白的身份了，为了更好地发展经济，会一直保持微通胀水平，这一点可以回想一下十年前柴米油盐酱醋茶的价格，通胀，钱就会变得不值钱，同样对于负债，也是缩水的。接触生意的人肯定明白，在信贷市场上，房贷利率一直都是非常低的一种。尤其公积金，3.25％的利率简直就是银行送钱。
当明白了房贷利率以及杠杆的本质，再去做选择就比较容易了。
二、还款方式
1、等额本息
等额本息，每个月的还款额是相同的，但在本金和利息结构上，前面主要还利息，后面主要还本金。
2、等额本金
等额本金，每个月的还款额是不同的，逐月递减，前面还大头，后面还小头。
通货会让债务缩水，时间也会慢慢吞噬债务，未来的钱越来越不值钱。站在个人的立场来看，还是选择等额本息把重要的债务放在未来。
三、房贷种类
1、商业贷款
商贷，逻辑很简单，就是把房子抵押给商业银行，商业银行给一笔贷款。
2、公积金贷款
公积金，是政府给居民的政策性福利，是用来鼓励刚需购房的。3.25％的超低利率，因为除此之外，很难从银行里拿到这么便宜的钱，所以谨慎使用。
首先要知道，公积金贷款是稳赚不赔的，这样就明白公积金贷款＞公积金+商贷组合贷款＞商贷了。这里就有一个关于公积金贷款额度的问题了，公积金贷款最高不得超过公积金账户余额的30倍。
这个时候还要再考虑一个问题：未来规划要买几套房？如果是一套，那么优先考虑公积金，如果是两套，那么第一套用商贷，第二套用公积金。因为很多城市限购限贷，二套房的首付比例高，房贷利率也高，如果用公积金买，可以极大降低成本。
四、房贷时间
这个还是受中国传统观念的影响，无债一身轻，贷款时间越短越好的话，那么就大错特错了。当看清了房贷的本质，就应该能贷多久贷多久。
2010年1万的月供和2021年1万的月供是完全不一样的，永远不要低估通胀的威力。当然银行并不是想贷30年就会给30年的，银行会根据贷款人年龄和抵押房屋房龄来综合给出一个贷款年限的。有些银行贷款60岁是一个限制，那么如果现在50岁了，最多就只能贷10年了。
还有一个房龄的要求，房龄太大的老房子很难做贷款，一般银行要求，房龄+贷款年限≤50年，所以尽量不要买30年以上房龄的老房子。因为未来可贷款的年限越来越少，也意味着流动性越来越低，买了难出手，容易被套死。
五、提前还款
这个也一直是贷款买房的一个热门话题，因为很多人想着本来有闲钱没去处，早点把钱还完，不用再还那么多利息了。
千万不要低估通货膨胀的能力。如果想不清楚这一点的话，就回想一下十年前和现在的生活比对。
当然如果是要置换买房的话可能需要提前还款，像限购比较严重的城市，有的认房认贷，有的认房不认贷，有的认贷不认房。只要是认贷的，就需要还清贷款才可以在买房，不然按照二套处理，首付和利率成本瞬间增大。就算是攒够了钱，也可以考虑做一些理财什么的，总之提前还贷确实算不上一个上策。
六、拿钱能力
当前几个都已经清楚明了了，那么就明白贷款就要能贷多久贷多久，能贷多少贷多少。可是怎么样才能尽量的多贷呢？
如果征信非常好，信用卡的额度高，使用率低，工资收入也高，银行就会评定为优质客户，给予最好的信贷帮助，鼓励去从银行拿钱买房。
但是一般银行贷款的还款额度上限，是不得超过月收入的50％。这个收入不仅仅是你的工资收入，还有“其他收入”，比如兼职了，或者开公司的亲戚朋友把钱打到卡上了……
总之就是要让银行知道，还有稳定的“其他收入”，银行只会看数值。
银行一般还会调查征信以及近一年的流水、负债，信用卡不要逾期，买房半年前尽量还完，信用卡额度要高一些，使用频率低一些，有稳定收入，那么还可以降低房贷利率。
十年前大家都在讨论房奴有多辛苦，然而现在大家都在讨论成不了房奴有多辛酸。所以能早上车还是要早点上车的。