先带大家看个数据，2020我国平均购房年龄30岁，2016我国平均购房年龄27岁，四年内平均购房年龄上升3岁，专家解释称核心原因是房价越来越高，也就是说，买房凑够首付的年限越来越长，一二线城市的房价涨幅＞居民的工资收入增幅，靠工资收入买房越来越难，面对这令人畏惧的房价，有很多年轻人放弃了购房的念想，把租房作为居住的第一选择。

根据最新资料显示，我国租房人口数量已经高达2.05亿，且未来受都市圈发展以及高房价和限购政策，还有新生代人群消费升级的影响，租赁人口规模还将大幅上涨，预计至2023年，房屋租赁总面积将达到83.82亿平米，租赁人口达到2.48亿人，住房租赁市场规模将超过3万亿，一二线核心城市长租公寓市场规模将超3000，2019年的租房大数据显示，43％的人接受“一辈子租房”，21岁-35岁是租房主力人群，占比高达85％以上。

住房租赁市场也是解决居民居住问题的民生产业，租赁市场能否稳健发展，关乎亿万民众的切身利益，尤其是租赁市场乱象丛生，租客处于劣势方，叠加房屋租金影响的是绝大多数低收入群体的消费，租赁市场更应该制定完善健全的制度，保障租客的利益。

国家的意见非常明确，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度要求，加快培育和发展住房租赁市场，特别是长期租赁，支持专业化和机构化住房租赁企业发展，过去这几年租赁市场的变化也非常明显：供应端有所加强，政策涵盖租售同权、租房可办居住证、积分等，正在切实稳定租赁市场并放大租客的权利。

2020年9月，住建部发布了住房租赁征求意见稿，不仅系统地完善了租赁市场的规范制度，针对住房租赁领域存在的“爆雷”风险、杀“租”盘陷阱、租客安全、哄抬房租等问题都制定了相关规定。

今年2月，深圳、上海、北京已经率先出台新政，整治租赁市场乱象，专家预测在接下来的3个月内，全国各大城市都会陆续跟进，除此之外，从2021年1月1日起开始正式实施的《民法典》新规，更对4类房子明确表示未来不得出租，不管作为房东还是租客都要留心！

1、设立“居住权”的房子不得出租

房屋“居住权”是民法典新增的概念，指在不改变房屋所有权的前提下，为特定主体设置一定期限的居住权利，而居住权利是不得转让、继承的，除非设立居住权时当事人另有约定，如果所承租的房屋设立了居住权，日后产生纠纷，租赁合同失去法律效力，可能还会被赶出去......

所以在租房时一定要问清楚，在租房合同中写上“该房屋未设立居住权”，或设置其它相关的有利于自己的条款。

2、不符合建筑、消防、供水、供电等方面标准和要求的房子不得出租

就是出租房必须要符合国家建筑方面的标准，必须有常规的产权证书，是国家相关机构验收合格的房子，按这个标准，很多大城市中的“城中村”小产权房都将中招，尤其是那些个人没有经过申请，未取得施工许可证私建的民宅，都是不可以出租的，手续不全，没有专业机构验收，可能存在设计缺陷、消防、供水、供电等安全隐患风险。

3、厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间不得租用于居住

一线城市寸土寸金，房价高，租客需要这类低价房来容身过渡，房东也想获得更多租金收益，所以出现了非法出租非居住空间进行牟利的情况，“群租房”早已司空见惯，这类非居住空间 必定是有特定用途的，如果住人可能引起用水、用电、用火等安全隐患，有什么危险出现 后果不堪设想。

“新规”明确要求：设区的市级以上地方应当规定必要的居住空间标准，明确符合当地实际的单间租住人数和人均租住面积，新规单独成条明确非居住空间不准出租，对“群租房”的零容忍，及时保障房东和租客的利益。

4、不符合室内装修国家有关标准的住房不得出租

室内装修国家标准有很多，其中与租客有关的就是装修材料必须符合国家标准，甲醛、苯等有害物质要小心。有些房东急着获得租金收益，随便糊弄糊弄便宜的装修，甲醛含量超标＋不按要求通风散味，刚装修完就入住无异于是“人体吸甲醛器”，一定要格外留意这类房子。

新规将“不符合室内装修国家有关标准”单独列出，并明确要求“不得危及承租人的人身健康”，体现了国家对此类问题的重视，我们更应该格外重视才对。

在租房前可以租赁相关设备进行检验，通过物业、邻居等核实房东的装修完工时间，或者通过房东购买的装修材料小票，了解房屋设备的环保情况。

新规还有以下房子依法不得出租，包括但不限于以下几类：违章违建房、无权属证房、查封房、其他房屋共有人不同意出租的房子被抵押以及未经抵押权人同意的房子等，统称为权属有争议的房子。

如果不幸已经承租，也不必担心，按照新规，当房屋出现权属争议或者被查封、扣押时，租房人可依法解除租赁合同，对于以上4类明令禁止出租的房子，再次提醒大家，不管是什么身份都要多加注意，对于房东，可能面临巨额罚款，情况严重的还将依法承担赔偿责任并追究刑事责任，对于租客，抛开财产损失不说还会对自身健康带来危害。

虽然国家已经制定规则规范了租赁市场，也对不符合条件的房屋做出了“明令禁止出租”的要求，但万事开头难，初期可能实行得不会那么彻底，自己在租房前还是一定要多多留意。