01

如今在上海，买套房子，要是热门板块网红新房，又是开“盲盒”。摇着摇着，好像感觉自己摇了个寂寞。

由于新房限价，打新一族开始蠢蠢欲动，但受限购、限贷、积分制、上市节奏、供应量、贷款政策等众多不确定因素影响，买房，不但要有房票、还要有足够的基金、积分够不够啊，还得撞运气，这可并非一件容易的事情！

那要是可以全款，可以买新房吗？

“全款优先、贷款的排队”不知道有多少人听说，这也是为什么如今市场上的客户都以为这还个“全款优先”的时代。

这个问题的答案其实很简单：痴心妄想！

02

为什么？

即使开发商想这样做，单子也没这么大，“不要积分，只看付款”这还有公平可言吗？

在积分制度下，如果我80分、35%首付、凑巧还被我摇中了，我贷款65%，全款买房也没用了。

但是问题的根本是在于：银行能不能放出贷款？房贷作为最大的金融杠杆，各大银行都在收缩自己的贷款额度和审批速度。有很多2020年底开盘的项目到现在都没有放款，更别说要上市的项目了。

还有就是一个一直都在说的问题：信贷审批也非常严格！在未来，贷款的难度会逐渐加大，一旦贷款审批不下来，违约和其他风险都在等着你，所以大家还是要尽可能的准备好自己的资金流。

03

“三道红线”

但是在政府层面，早已在2019年就给开发商戴上了紧箍咒、从宏观层面倒逼房企：三道红线。

具体指的是三项融资指标：剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1。

本质在于：为了限制房企借债无限扩张，增加系统性风险。房企负债率太高，在土拍时就会被限制拿地，直到你的负债率降低到合理范围。高压政策下，以前做规模扩张的开发商们都在收缩。

04

首房首贷，官方规定了35%的最低首付成数，必然是要按照这个规则走。

举个例子：35%的首付不是问题，可是65%的流水呢？

假设你顺利摇号选到了一套1000万的房子，则你需要支付35%=350万的首付；650万的贷款，按照30年等额本息4.65%的首套利率来计算，每个月的月供额≈34000元人民币/月。

严格执行——“收入双倍覆盖月供”。650万想要顺利贷出，家庭税后月收入需要＞6.8k元人民币，折合税后年薪81.6万元。而且指的是单独家庭、而非父母担保。也就是说，所有成年人都是一个单独家庭。

如此说来，真的有销售说需要提高首付成数，也是合情合理。理由是我们中的大多数都达不到这个收入标准，多准备些钱备用才能降低些风险。

05

最后几点建议：

1.首房首贷非常珍贵！多方平衡好；

2.自己的真实收入是多少，推算一下自己的贷款总额，把差额留在手上，以防万一；

3.能多付一些的，主动说明，引起关注；

4.运气这东西不好说，“不要在一个树上吊着”。